Оценка недвижимости

К недвижимости, согласно ст.130 ГК РФ, относятся три вида недвижимости. Первый –  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, передаточные устройства и другие промышленные объекты, т. е. объекты,  пространственное  перемещение которых без несоразмерного  ущерба их назначению невозможно  (ч. 1 п. 1);  второй – подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (первое предложение ч. 2 п. 1); третий – любое иное имущество, отнесенное к недвижимости законом (второе предложение ч. 2 п. 1).
В настоящее время профессиональная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо случаев обязательной оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка рыночной стоимости недвижимости.
Оценка недвижимости проводится в отношении таких сооружений и объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы (коммерческой недвижимость); квартиры, жилые дома и комнаты в них, иные жилые помещения (жилая недвижимость). Оценка недвижимости также включает в себя работы по расчету стоимости таких объектов, как складские, офисные, производственные помещения; земельные участки.
Недвижимость в целом имеет свою классификацию, которая частично отражена в таблице ниже.

Тип классификации

Вид недвижимости

Возможность воспроизвести

Невозможно воспроизвести: земельные участки, природные месторождения.
Воспроизводятся: Здания, сооружения, многолетние насаждения

Целевое использование

Жилье: жилые дома, коттеджи, квартиры, частные дома.
Производство и коммерция: склады, магазины, гостиницы, заводы, фабрики и т.д.
Сельское хозяйство: фермы, заготконторы, совхозы, племенное хозяйство, сады.
Специальное назначение: школы, детские сады, больницы, дома пристарелых и т.д

Готовность к эксплуатации

Введен в эксплуатацию, требует капитальный или косметический ремонт, нуждается в реконструкции, незавершенное строительство.

Оценка недвижимости производится в следующих основных случаях:

  • сделка купли-продажи;
  • переоценка основных средств предприятия;
  • заключение договора залога (ипотеки);
  • страхование;
  • списание имущества, модернизация производства или ликвидация предприятия;
  • сдача в аренду или лизинг;
  • вступления в наследство;
  • раздел имущества;
  • передача и оформление каких-либо объектов в качестве вклада в уставный капитал.

Преимущество независимой оценки состоит также в том, что Отчёт об оценке, выдаваемый Заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с недвижимым имуществом.
Наличие отчёта независимого оценщика является очень важным аргументом и в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество и в других случаях.

Способы представления исходных данных:

1) Все документы предоставляются в виде заверенных Заказчиком копий (письма и справки от Заказчика – в оригинале) в количестве, равном количеству необходимых отчетов плюс один, как правило, 2+1).
Все документы предоставляются только в одностороннем виде (двухстороннее копирование не допускается). Скрепление степлером недопустимо.
Переданные документы возврату не подлежат и будут вшиты в Отчет.
2) Все предоставляемые документы предоставляются в виде простых копий в количестве одного комплекта.
Все документы предоставляются только в одностороннем виде (двухстороннее копирование не допускается). Скрепление степлером недопустимо.
Переданные документы возврату не подлежат. Все предоставленные документы заверяются Заказчиком непосредственно в Отчетах.
3) Допускается предоставление документов в электронном виде (отсканированные) с последующим заверением их Заказчиком непосредственно в Отчетах. Данный способ предпочтительнее предыдущих.

Общие предоставляемые данные:

1) Полные реквизиты Заказчика (включая ФИО руководителя и основания его полномочий (устав, доверенность и т.п.); полное и краткое фирменное наименование; ИНН; КПП; ОГРН и дату его присвоения; юридический и почтовый адреса; банковские реквизиты) – ОБЯЗАТЕЛЬНО ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ.
Паспортные данные Заказчика (ФИО, серия, номер, дата и место выдачи паспорта, орган, выдавший паспорт, регистрация) – ОБЯЗАТЕЛЬНО ДЛЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ.
2) Справка на дату оценки о первоначальной и остаточной балансовой стоимости по каждому из объектов с указанием дат и балансодержателя – ОБЯЗАТЕЛЬНО ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ.

Земельный участок:

1) Свидетельство о государственной регистрации права либо Договор аренды со всеми приложениями и доп. соглашениями - ОБЯЗАТЕЛЬНО
2) Документы-основания возникновения права (поименованы на лицевой стороне свидетельства либо указаны в договоре аренды) – ОБЯЗАТЕЛЬНО, если с момента возникновения права прошло менее 3 (Трех) лет
3) Выписка из ЕГРП на НИ и СсН – ПРИ НАЛИЧИИ (только актуальную)
4) Письмо об отсутствии / наличии не указанных в Выписке из ЕГРП на НИ и СсН ограничений и обременений – ОБЯЗАТЕЛЬНО (на дату оценки)
5) Кадастровый план / паспорт земельного участка – ОБЯЗАТЕЛЬНО (только актуальный)

Здание / помещение:

1) Свидетельство о государственной регистрации права – ОБЯЗАТЕЛЬНО
2) Документы-основания возникновения права (поименованы на лицевой стороне свидетельства) – ОБЯЗАТЕЛЬНО, если с момента возникновения права прошло менее 3 (Трех) лет
3) Выписка из ЕГРП на НИ и СсН – ПРИ НАЛИЧИИ (только актуальную)
4) Письмо об отсутствии / наличии не указанных в Выписке из ЕГРП на НИ и СсН ограничений и обременений – ОБЯЗАТЕЛЬНО (на дату оценки)
5) Технический / кадастровый паспорт – ОБЯЗАТЕЛЬНО
6) Любые справки из БТИ либо выписки из РОКС - ПРИ НАЛИЧИИ
7) Реестр действующих договоров аренды помещений с указанием реквизитов договора, арендатора, занимаемой площади, ставки (с расшифровкой, что она в себя включает, т.е. коммуналка, НДС и пр.) - ПРИ НАЛИЧИИ ДЕЙСТВУЮЩИХ ДОГОВОРОВ